核心观点：我国当前的房产税体系尚待完善，其推出有望推动房地产市场向健康方向发展。我国的房产税体系涵盖了多种税种，但尚未全面覆盖居民住房，且整体征税税额较轻，对地方政府收入贡献有限。尽管前期沪渝试点的效果并不显著，但我国房产税试点的推广仍然停滞。房产税在全国范围内的推广能够促进房地产市场的健康发展，并缓解地方政府对土地财政的依赖。

我们预计，房产税最快将在2020年完成立法，2022年开始全国落地征收。今年来，不同层级和部门的领导对房地产税的表态日益密集，其中也不乏具体配套政策的落地。然而，目前立法以及实施细则仍然存在较多争议与难题，制度难题需要逐一解决，房产信息不充分等技术难点和历史遗留问题仍有待突破。

房产税收入短期内难以替代土地出让收入。根据我们的测算，在中性情况下，全国一年房产税的收入可以达到9070亿元（假设房产税税率为0.8%，整体免征比例为50%）。而在敏感性分析下，全年房产税收入范围约为0.27万亿元~1.81万亿元，预计仅占土地出让收入的6.6%~44%。在当前地方政府对土地出让金依赖程度较高的情况下，难以达到完全取代土地出让收入的目的。并且由于一线、二线和三四线城市间房价的巨大差异，各地平均征收的房产税收入也相差甚远，预计一线城市平均房产税收入贡献最多。房产税对居民支出整体影响不大，长期对房价不具备决定作用。在中性假设下，以2017年数据进行测算，全国城镇人均房产税支出约为1116元，约占当年人均可支配收入的3.07%，人均房产税支出占人均可支配收入比重较低。但由于房价差异，一线城市人均房产税税负相对较大。房产税出台可能会引起市场短期的波动，但从长期来看，供求关系还是影响房价的最关键因素。

房产税国际经验：给予地方政府充分授权，征税对市场影响有限。国际上，房产税大致可以分为英美模式和日韩模式两种，英美模式将房产税的功能定位为筹措财政收入，而日韩模式除了保证财政收入外，还兼顾对房价调控的功能。我们对美国、日本、韩国、香港等四个国家和地区进行了分析，综合来看有以下特点：1）按照评估值来征税;2）需制定一些税收优惠，针对特殊对象给予一定的税收减免;3）收入归属地方政府，且地方具有充分自主权;4）税基确定非常复杂，需要建立完备的税收征管模式;5）房产税是为稳定市场，扩充地方税源，整体赋税压力不大。

投资建议：目前房产税处于立法推进阶段，我们预计最快2020年完成立法，2022年开始全国落地征收。从短期来看，房产税的征收可能会对市场带来暂时的量价的下行压力;从中期来看，房产税征收后，地方财政收入不再单纯依赖卖地，地价的趋势性下滑对建立房地产市场的长效机制有明显作用;从长期来看，市场走势仍然决定于供需关系，即房产税对于市场的中长期影响较小。建议关注具备业绩持续性的增长类龙头公司万科A、保利地产，资源丰富类央企招商蛇口，高速增长类公司新城控股、阳光城。

风险提示：国内房产税推出进程存在不确定性，长效机制建立过程中，其他政策对房价的影响不可控。