我国目前的房产税体系涵盖多种税种，但尚未将所有居民住房纳入征税范围，导致整体征税额较低，对地方政府收入贡献不大。虽然房产税试点曾在沪渝两地进行，但效果并不显著，导致我国房产税试点推广陷入停滞。实际上，房产税的全国推广可以促进房地产市场的健康发展，并在一定程度上缓解地方政府对土地财政的依赖。

方正证券预测，房产税最快将于2020年完成立法，2022年开始全国落地征收。在2017年，初步明确了“立法先行、充分授权、分步推进”的原则和按照“评估值”征收房产税的办法。然而，目前立法及实施细则仍存在诸多争议与难题，需要逐一解决。此外，房产信息不充分和等技术难点以及历史遗留问题仍待突破。

尽管房产税收入在短期内难以替代土地出让收入，但其对市场的影响不容忽视。在中性情况下，全国一年房产税的收入可达9070亿元（假设房产税税率为0.8%，整体免征比例为50%）。在敏感性分析下，全年房产税收入范围约为0.27万亿元至1.81万亿元，预计仅占土地出让收入的6.6%至44%。由于地方政府对土地出让金依赖程度较高，房产税收入难以完全取代土地出让收入。同时，一线、二线和三四线城市间房价的巨大差异也导致了各地平均征收的房产税收入的巨大差异，预计一线城市平均房产税收入贡献最大。

方正证券认为，房产税对居民支出的影响整体较小，长期对房价不具备决定性作用。在中性假设下，以2017年数据进行测算，全国城镇人均房产税支出约为1116元，约占当年人均可支配收入的3.07%，人均房产税支出占人均可支配收入比重较低。然而，由于房价差异，一线城市人均房产税税负相对较大。房产税出台可能会引起市场短期波动，但从长期来看，供求关系仍是最关键因素。

当前，房产税正处于立法推进阶段，方正证券预计最快2020年完成立法，2022年开始全国落地征收。从短期来看，房产税的征收可能会对市场带来暂时的量价下行压力；从中期来看，房产税征收后，地方财政收入不再单纯依赖土地出让，地价趋势性下滑对建立房地产市场的长效机制有明显作用；从长期来看，市场走势仍然决定于供需关系，即房产税对市场的中长期影响较小。建议关注具备业绩持续性增长的公司如万科A、保利地产，资源丰富的央企如招商蛇口，以及高速增长的公司如新城控股、阳光城。