在回答商品房预售制度是如何诞生并为何我国实行这一制度之前，我们需要了解其背后的历史背景。1956年，我国从香港引入商品房预售制度，主要借鉴了香港成功房地产开发经验。之所以实行商品房预售制度，是因为我国在改革开放初期，房地产开发商普遍缺乏资金，商品房供应量有限，而城市化建设步伐又加快。为了解决这些问题，才引入了商品房预售制度。

首先，商品房预售制度，通常称为“卖期房”或“卖楼花”。根据《城市商品房管理办法》，当房地产开发商开发的楼盘满足一定条件（例如，投资额占到开发总额的25%，或者房子建到正负零就可以办理《商品房预售许可证》），就可以办理《商品房预售许可证》。

其次，在商品房预售制度下，房地产开发商可以通过少量的运作资金启动一个大的房地产开发项目，巧妙地利用有限的资金。例如，房地产开发商一期开发一套房子，通过总包单位垫资到正负零，或者在具备预售条件的楼盘开盘，房地产开发商一旦楼盘盛大开盘，就会实现营收。购房资金会源源不断地收入，从而支付总包工程款。

此外，现房销售是指整个小区全面建设完成，包括小区园林、景观、绿化、市政道路和生活商业配套。现房销售对于房地产开发资金要求相当高，绝大多数开发商是没有这个能力来开发一个大型楼盘。只有央企才有这个实力。然而，全国这么多城市，央企开发不过来。

最后，房地产项目的核心在于资本运作。除此之外，项目开发时间成本和巨额资金使用利息成本也是重要成本。这些成本对于房地产开发项目来说，需要谨慎地规划和控制，以确保项目的成功运作。