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非一线城市商业启示录：赢商网通过《广东非一线城市标杆购物中心解读》系列报道，揭秘非一线城市商业是如何在业态、品牌、服务、营销活动等方面做到因地制宜和引领当地商业。

近年来，商业投资逐步由一二线城市向三四线城市下沉，广东非一线城市商业地产市场竞争越趋激烈，各大开发商绞尽脑汁拼特色、拼体验。而当中有一些项目，无论在客流和销售额方面的表现都非常突出，完全不输一线城市的部分项目。

接下来，赢商网为大家盘点并解读来自中山、肇庆、云浮、江门、惠州、珠海、汕头的8大标杆购物中心，看看他们是如何在各自的城市里“独领风骚”。

01

肇庆星湖国际广场

景点拉升业绩，一年销售15亿元

肇庆星湖国际广场位于肇庆市端州四路北星湖牌坊广场东侧，占地5.16万平方米，是以家庭消费、时尚休闲购物中心为主体，五星级酒店为亮点，以步行街为特色的商业综合体。其中，一期商业面积约8.8万平方米，二期商业面积2.8万平方米。大型地库停车场3.2万平方米，停车位有1300个左右。

从动工到开业，只用了13个月，星湖国际广场在肇庆商界创造了商业面积最大、筹建时间最短、招商入驻率最高、功能最齐全等多个之最。

据星湖国际广场提供的数据显示，2016年肇庆星湖国际广场销售额约15亿元，每年稳步增长约5%。其中大润发超市销售额约5亿元，苏宁易购销售额约1亿元，金逸国际电影院年票房累计3000万元。

取得如此好的成绩，有什么秘诀呢？回顾肇庆星湖国际广场2016年的运营情况，肇庆星湖国际广场副总经理欧永锋总结有四方面的原因：

景点拉升业绩

星湖国际广场位于端州区天宁北商圈，紧靠牌坊广场、七星岩风景区和市汽车总站。之所以选址这里主要是两个原因：第一交通方便，星湖国际广场所位置是在城市中心，第二是临近景点，临近牌坊广场和肇庆著名景点七星岩。”

欧总介绍说，旅游经济对拉动星湖国际广场销售影响非常明显。我们项目自建了一家五星级酒店，叫肇庆星酒店。平时开房率会达到50%，一到在节假日就会达到80%、90%，这是很明显的体现出旅游经济的拉动成果。”

肇庆星酒店

引入27家肇庆首店

当问到星湖国际广场如何考虑业态组合时，欧总说：“以功能店为主，引入的品牌有金逸影院、大润发超市、星巴克、麦当劳等。家庭消费就是大润发、苏宁易购等功能店为主。整个项目的功能店占了3万多平方米。引入功能店主要是看中其品牌影响力。”

2015年-2017年间，肇庆星湖国际广场引入新品牌48个，包括27家肇庆首店：

值得一提的是，步行街是整个星湖国际广场最具特色的业态。位于星湖国际广场一期跟二期之间的街道。这里有很多年轻人喜欢轻餐饮品牌门店。一到晚上7、8点的时候，整条步行街都挤满了人，热闹非凡。

步行街

欧总表示：“未来会针对步行街做一些调整。目前步行街有15家休闲轻餐饮。因为现在年轻人都喜欢这种类型消费，未来还会继续增加此类品牌商家，目标品牌：如喜茶等一些热门时尚潮流品牌。

02

惠州港惠购物中心

年销售12亿，惠州最赚钱购物中心

港惠购物中心背靠总体量近40万方的港惠新天地综合体，分三期开发，目前港惠MALL一二期均已开业，总建面达到13万㎡，分别是购物中心北区和西区，三期正在建设规划中。

港惠购物中心业态上覆盖珠宝首饰、服饰零售、餐饮、娱乐休闲、儿童游乐体验、书店花艺、家居生活、数码科技等多重业态，是惠州市区覆盖面最广、品类最为齐全的综合性购物中心。

2016年，惠州港惠购物中心年销售额达到12亿元，连续数年业绩呈现双位数增长。“单看惠州市场，港惠目前的业绩是最好，品牌销售也是最好的，因此开店进入港惠的合作条件也是最高的。”港惠购中心的总经理兼操盘人秘海英自信的说道，今年港惠要冲刺15亿年销售额。

合适的品牌放在合适的位置，比租金更重要

与其他购物中心不一样，港惠采用的是购物中心业态+百货式管理模式。这也是港惠能够脱颖而出业绩持续增长的原因之一。相较于其他购物中心体验式业态占据着主导，在港惠购物中心，绝对是“购物欲望”攀升。

整个商场的业态比例而言，零售业态占比超过60%，以化妆品牌为例，除了千色店、妍丽等两大集合店外，还引进了DHC、林清轩、韩束、一叶子、卡姿兰、丸美等20多个品牌专卖店，成为惠州购物中心内最大的化妆品集合区，同时女鞋男鞋、箱包等品类也很多样。

餐饮达到57家之多，儿童游乐业态除了自身的蚂蚁家儿童会所外，还有乐悠游儿童乐园、冒险岛、红黄蓝亲子乐园等。

在业态规划方面，“合适的品牌放在合适的位置，比租金贡献更重要。”秘海英略显激动地说道，业态组合比例要合理，即你和市场要有联合度，首先做品类布局，做好品类之后还有品牌布局，这样做起来的商场整体布局才有氛围，才有购物欲。

谈及百货式管理，秘海英表示，最大的优势是，一旦策划特殊时间节点的大型营销活动，可以统一调配商场400个品牌来参与，这是正常购物中心管理模式很难达到的。

打造主题场景，抓住年轻人

据秘海英透露，港惠新天地三期已经正在建设中，按照规划，其商业将达到6万方，未来也将与现有港惠购物中心进行全面打通，整体购物中心商业体量或将达到18万㎡。

同时，港惠购物中心负一层也将马上要进入调整期。“我们想在负一层打造一个针对年轻人的“红番区”主题街区，压缩一部分目前家电数码电子产品的区域。在场景和景观打造上，更迎合年轻人的审美。”

2018年将是港惠购物中心十周年，因为也将对物业条件进行升级，如洗水间改造、增加化妆间、对商场一些通道进行设计包装，打造主题场景。

03

中山利和广场

持续深耕“快时尚”，年销售额近7亿

中山利和广场位于中山三路，是利和集团的第一个城市综合体项目，总投资逾40亿元，总体量42万㎡，包含四大业态：13万㎡购物中心（5层）、12万㎡国际金融中心写字楼、9万㎡希尔顿国际酒店和8万㎡国际CEO专属公馆。

2012年4月开业的利和广场购物中心，被定位为：国际时尚购物中心，开业之初就有意识地引入一批首进中山品牌。去年，利和广场将定位微调为“潮玩时尚尽在利和”，引入多个时尚零售品牌、人气餐饮，VR、电玩业态亦被列入招商计划。值得注意的是，在利和广场后续几轮品牌调整中，首店品牌只增未减。

如今，年销售额近7亿的利和广场，正在计划通过精准营销，提升3万活跃VIP客户的客单价，将“蛋糕”继续做大。

主打“时尚”，零售品牌占比60%

“国际时尚”的定位在当时略有超前，却非不切实际。正如利和广场运营团队如今的总结，这批核心客群本就有潜在的“时尚基因”——“中山离港澳比较近，消费者比较多接触时尚事物”。

开业5年来对“时尚”的持续深耕，让利和广场整体业态明显侧重零售。在利和广场214个品牌中，约有128个为零售品牌，占比达60%。

继引入盛世长运运动城，实现adidasOriginals、NIKE、Adidas、Levis、NewBalance、Converse等品牌的同步进驻之后，西班牙运动品牌Joma也在今年4月进驻，ANTA也即将在6月份进驻。儿童零售则以AdidasKids、FILAKids、GXGKids、ANTAKids、T100、拉比为主打。

餐饮作为第二大业态，占比为28%，品牌数约为59个，主要分布在步行街和项目五层。其中，步行街的餐饮品牌以米芝莲等轻餐饮为主，高楼层餐饮则主打山东老家、毛家饭店等重餐饮。

提高销售额的两大关键点

在利和广场运营团队看来，利和广场销售额“蛋糕”继续做大至少有两个着手点：

转化率：目前年客流量为1800多万人次，利和广场将着重提升客户转化率；

客单价：当前普通消费者客单与VIP客户客单存在较大差值，客户活跃度还可进一步提升。

“借助IT技术，以精准服务、精准营销提高转化率”，言语之间，利和广场项目负责人多次提及“精准”二字，而5年运营沉淀下来的3万VIP客户和9万微粉，正在成为利和广场下阶段的主攻战场。

04

云浮新世纪广场

开业1年即盈利，日客流量最高10万

在广东最年轻的地级市——云浮，一座购物中心在外人看来名不经传，但在当地却是一个商业地标，无人不晓。重点是，它居然做到开业一年即盈利，日客流量最高达10万人次！这就是云浮新世纪广场。

云浮新世纪广场位于云浮市云城区城北，环市中路188号，是云浮市首家集购物、餐饮、休闲、娱乐等多种功能于一体的商业综合体，于2015年5月全面开业。

云浮新世纪广场外观实拍图

经营理念超前，体验业态占比60%

虽然位处地级市，但新世纪广场无论是从设计还是业态规划都不输给一二线购物中心，处处体现出超前的经营理念。首先，新世纪广场商业体量约90000平方米，由“购物中心+商业街区”组合而成，定位打造“云浮城市商业中心”。

项目配以5000平方米的户外广场，地标性景观钟楼、1200多平方米的粤西最大天幕、800多个停车位。据了解，5000平方米的户外广场长期成为云浮各大企业的展销场地，每年为购物中心增收上百万。

1200㎡巨大天幕

在业态规划上，新世纪广场规划为四大中心：一站式购物中心、休闲娱乐中心、大型儿童成长中心、中外特色美食中心。其中零售类（不含超市）约占40%：餐饮类占比近40%，休闲娱乐占比20%。大比例的体验业态，正符合了主流消费群体对体验消费的需求，因此新世纪广场深得年轻消费群体的喜爱。

楼层主题定位明确

新世纪广场每个楼层的主题非常明确。购物中心共6层，地上5层，地下一层。

负一楼主题是车世界，包括停车场和阿斯顿汽车美容中心；

一楼是精品汇，主要是超市、服饰、鞋包皮具、珠宝；

二楼是时尚汇，主要是超市、服饰、鞋包皮具、化妆饰品、医疗美容、餐饮、儿童培训等；

三楼是休闲坊，主要是儿童、数码电器、餐饮、家居；

四楼是食尚坊，主要是餐饮、影院、健身、电玩；