青岛大学经济学院教授易宪容

出品|搜狐智库

编辑|徐小奇

距央行“降息”已有十日，截止目前，17城首套房贷利率低至4.25%。与此同时，西安、太原、兰州等二线省会城市也纷纷降低购房首付到20%。

房贷利率和首付是否还有下调空间？未来房价和市场会怎么走？搜狐智库对话了青岛大学经济学院教授易宪容。

易宪容指出，这一系列的措施表明，政府希望稳定房地产市场，通过降低融资市场准入和购房成本，吸引更多的住房投资。从而维持2021年房地产市场的销售水平，重现如2009年、2016年的房地产市场盛况。

但易宪容直言，这个可能性几乎没有。

“2009年、2016年与现在的人口结构完全不一样。2016年出生人口有1700万以上，当年政府卖出160多亿平方米成品房，占整个住房成品房的70%以上。而今人口在下跌，2021年净增长人口仅48万。”易宪容解释。

他表示，目前我们维持房价，是希望让这一轮房地产市场能持续下去。可这会导致房地产开发商生产更多的住房，拍卖更多的土地，住房的销售面积越来越多，住房全面过剩越来越严重。

易宪容指出，如果再降息，投机炒作的人可能会涌入，而实际消费的人就没有那么多了。

针对当前国情，房地产市场应该怎么走？易宪容认为，现在应该让市场去调整房价，如此房地产市场才能重新找回自己的一个均衡点。如果房价一直居高不下，那么现在买房的人实际上是在高房价下接盘。与高房价相比，首付和贷款利率下降的成本微乎其微。

“如果房价降了50%，那不降首付我也能买得起。”易宪容直言。其实现在真正住房需求的人还是有的，但消费的人一看到价格就会却步。

未来房价趋势如何？易宪容表示，现在还看不清。但是即使现在房价不下跌，也是短期的，长期看还是会跌。

“我们应该让房地产市场自己调控房价。只有调整房价，房地产市场才能稳定，房地产开发商才能活下来，对老百姓来说也是好事。操控房价，问题会越来越大。”易宪容说。