市面上大多数的别墅，都是受到较为严格的容积率限制的产物。

最终出现了一些单层面积小、“面积不够、楼层来凑”、小花园迷你别墅、向地下室向天空要面积的经济适用墅、楼间距过近对视感强烈、高低配、上中下三叠“叠拼”等相对比较另类，或者说畸形的项目。

旧的容积率体系下的别墅，大多面积都不大，实际占地的平方数十分有限，如果再抛开花园，那么室内的面积可以说是相当局促的。

大多数的联排、合院，单层室内实得面积，都很难超过60平方米，一般都是一个客餐厅、一个厨房、一个卫生间，再加一个老人房卧室，就基本占满了，其他的生活功能，如主卧、次卧、衣帽间、次卫、书房等，都需要安排在二层或者三层。

由于单层面积过于狭小，一丁点都不能过多浪费，所以通向二三层的楼梯，往往都是又窄又陡，舍不得占用过多的室内面积，对于腿脚不便的老人和活蹦乱跳的孩子，相当不友好。

此外，住进别墅的成本代价也不低，首先是几乎和房价1:1比例的装修预算，入住之后的除湿、通风、采暖纳凉、水电费、物业费等生活成本，就算是建筑面积90~100平方米的迷你小别墅，一个月也要几千往上，细水长流，属于持续性的硬性开支。

往往这类别墅周边的商业、生活、交通配套都比较稀疏，有的郊区项目，日常买个菜都需要开车到十几公里外的市区超市，更不要说什么教育、医疗资源了，可能连外卖小哥都嫌弃太远。

大多数别墅的安全性，其实都是远远不如高层住宅的，因为入口太多，而且别墅项目的围墙相对容易翻越，位于荒郊野外，市政公共服务保障都不那么完善，就算发生紧急状况，比如火灾，消防救援力量赶到小区的时间和距离，都比市区更长更远，很难及时施救。

而且，由于目标过大，且小区的入住率低，物业安保力量不够，还很容易被心怀叵测的人盯上，图财害命。

在私密性方面，由于楼栋间距过近，前一排或隔壁的邻居从窗户内、二楼走廊上，就能一眼看穿自家院子里甚至客厅里的活动，一镜到底，一目了然，几乎没有什么私密性可言。

而且，随着未来改善市场的兴起，远郊容积率1.0的限制取消，新一代的独栋别墅、大花园别墅，也会逐渐推广开来，那么过去那种迷你小别墅、下限级别的联排、合院别墅，流动性或遭到碾压式竞争。

自住不舒适，卖也卖不出去，出租更是天方夜谭，但持续的物业、水电开支不会中断，逐渐沦为房东手里的负资产。