舆论的声音一边倒。

“前滩楼市，迎来了至暗时刻。”

没有人规定房价只涨不跌，也没有人规定房价下跌就是至暗时刻。

价格超越价值的时候，下跌只是在回归理性。

今天，想和大家聊一聊，前滩楼市到底怎么了？

最近前滩茶余饭后谈论最多的，一定是三湘印象名邸最新成交的一套房。

房子215平，5350万左右成交，单价直接拉到了25万/平。

这还是我们熟知的前滩吗？

巧的是7月底复兴珑御也成交了一套25万单价的，据说还是个北京客户买的。

前滩已经要和复兴路掰掰手腕了吗？

先来看看成交的房子本身。

在整个三湘小区中，215平户型均位于小区北侧（图中的1、2、3号楼），共有54套。

小区北面是前滩公园，高区没有视野遮挡，可以直接看到黄浦江一线江景、徐滨商务区，向北能看到陆家嘴三件套。

户型本身的动静分区、环形视野、一梯一户的设计都是非常不错的设计。属于充分利用了地形和景观资源。

这次的成交已经不是三湘首次卖出25w的房子，22年也成交过一套215平的，5700万，单价略高于这次的。

说明高端市场对于该户型的认可度是比较高的，毕竟200平以上的户型在前滩不超过5%。

复兴的这套178户型和三湘的差异主要在客厅位置，因为没有特殊景观需求，所以还是朝南的客厅，整体是一个常规设计，没有明显硬伤。

复兴226户型格局和178一致。

但是复兴的容积率更高，26层的产品，略逊于三湘的11层。

三湘和复兴小区都是会所+泳池配置，外立面一个是铝板一个是玻璃幕墙，都在一个水平线。

但从产品来看，三湘的产品还是不输复兴，甚至在景观的加持下优于复兴。

再来看看地段配置。

复兴路一带是老城区，底蕴丰富，一众配套都是顶级。

前滩目前在地铁、学校、和商业方面有出色表现。

虽然不能说是百分配置，但地铁、学校、商业这几项重要配置都是顶尖，绝对是向一梯队靠拢的。

尤其太古里的定位是重奢，目前上海主要的重奢店所在区域都是顶级地段。

太古上半年业绩报告中，前滩太古里出租率95%，开业率87%。

一线江景+高端消费场景

这样的配置，前滩三湘大户型的产品是完全有条件走出独立行情，成为“豪宅”。

前滩的配置很高，但是底蕴不足，需要时间沉淀。

浦西的板块更看重底蕴，浦东的发展更依赖规划。

但即便强如陆家嘴，也是30年如一日的沉淀才有了今天的地位。

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大家看衰前滩的原因，更多还是在于产品本身。

为什么前滩会出现这样的问题？

1、规划

前滩的起点很高，浦东对于前滩的期望值也很高。

规划设计方面要打造的是国际化居住区。

但是土地的切分太过极致。

最典型的就是前滩九宫格这里，每块地的面积也就1万多平。

这就非常考验产品设计能力。

在这种极致的命题作文下，就出现了各种各样“国际化”风格。

只是这种设计往往偏离了国人的居住喜好。

比如浦江海德项目。

几栋楼都是朝东、朝西的设计，但是另类的设计并不是因为有更好的景观存在。

世茂滨江是有不少朝西的户型，主要是为了迎合黄浦江景。

2、小户型大量供应

都说前滩小户型多，小户型到底有多多，我们来告诉你。

前滩的土地出让时，多数地块也是有中小套比例要求，一般在70%左右。

这也是前滩小户型扎堆的直接原因。

2017年前滩首个项目晶耀名邸开盘，时至今日前滩已经陆续有19个项目开盘入市。

卖出房子近6700套。

前滩项目户型面积分布图

这里面有近47%的房子都在90平方米以下，意味着前滩的市场里面一半是小户型。

90-150平这种自住型的产品占比40%。

拥有稀缺性的200平以上产品仅有4.7%

前滩项目户型面积分布图

现在还能记得早期前滩开盘，小户型往往是一抢而空。

2018年东方逸品开盘，656套房源当天迅速售罄。

东方逸品为两梯五户，其中59平130套，89平387套。

2019年福晟收购的项目海悦华庭（福晟钱隆广场）开盘，398套房子中，

52平186套，86平复式208套。

3梯14户，产品做的和公寓一样，卖的却爆火，也是当天就售罄。

就这么个鸽子笼，都能让客户疯狂抢购。

前滩的小户型附加了太多的投资+XQ挂户口的客户，属于是过分的抛弃了居住属性。

这对于板块的成长是不利的，价格掉下来也是正常的。

3、户型差

前滩的很多项目户型小就算了，还总来一些奇葩户型。

第一类是户型古早，不符合当下需求。

像晶耀名邸的112平手枪户型，属于2010年以前的产品类型。

东方悦耀这个145户型，最明显缺点进深太长。其次，两个小房间、客厅采光堪忧。T字形的走道浪费了过多面积。

晶萃名邸的95平和晶鸿名邸的111平做两房，也是上海楼市的早期产品。

第二类是异形户型特别多。

从小户型到大户型都能看到一批异形的设计。

越是高端市场，对于户型的讲究越高。

尖角、缺角的户型从风水角度上讲都是不合理的。

即便是刚需客户，也是希望方正利用率更高的户型。

如果不是华二的加持，这些产品市场接受度确实要打问号。

尤其在进入二手市场后，奇葩户型更容易出现低价抛售。

虽然都知道是产品的问题，但是却能真实的影响市场情绪。

带动大家对区域产生扭曲认知。

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讲到这里了，大家一定想问：前滩真正好的产品有哪些？

其实在各面积段都还有不错的产品，但是对于买二手的你来说需要精挑细选。

举两个例子：

1、晶耀名邸

晶耀名邸一期部分117和137三房、154的四房。

这是一套154的户型，户型方正大气，大横厅视野极好。

缺点也有，缺少入户玄关打造的区域。

如果是同格局的117、137户型，偏向功能性多一些，客户适当忽略玄关问题，但是上升到高端市场，私密性是非常重要的。

目前，晶耀名邸的挂牌情况从大户型到小户型，单价逐渐下降。

2、尚峰名邸

尚峰名邸的146和192户型。

146户型实用性更高，而且在小区仅26套左右。

192户型仅做3房，三个卧室全部是套间的设计，舒适度上拉满。

对于想要四房的客户，需要在客厅尺度上做出让步。分割客厅，增加一个书房或者小卧室的功能性房间。

尚峰名邸开盘时：

47平单价12.6万，146平单价10.9万，193户型单价10.4万。

如今小户型抛压非常大，绿网的47户型挂牌有9套，单价仅15万上下。

146和193户型各有两套挂牌，单价在17-19万。

3、可选择

尽管前滩这边小户型、奇葩户型很多，不代表都是差的户型。

下面列出了一些还可以的产品。

小户型对应自住+学区，大户型对应改善或豪宅。

其中三湘印象名邸、晶鸿名邸前排都是有不错的景观视野的。

如果还想进一步了解，可以来咨询我们。

17年以来，前滩完成了从8万至20万的跨越，跻身一线板块梯队。

前半程的发力有很多依赖XQ和规划前景的地方。

时至今日，XQ政策完成了调整，前滩的规划全部落地。

未来的市场是存量的搏杀。

现在小户型的下跌就是在清退投资客户，完成市场洗牌。

新的一轮市场又开始启动了，站在金色中环的重要规划上，前滩依然大有可为。

“始于学区、终于品质”是我们强调了很多次的观点。

未来，前滩的房子中，多数是高端，少数将会成为真正的豪宅。

前滩不会因为谁的一两句嫌弃，就沦为下只角。