解剖价值：龙华地王-金茂府的五脏六腑（含不买的理由）
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金茂府-网传价格
作为2016年楼市标志性“地王”项目，金茂府地块踩踏着玖龙玺和中海锦城地块，登上了龙华区有史以来最高地王的宝座。如今，该住宅项目迎来的入市年份，而且是现楼装修入市。
什么样的价位水平，你觉得比较合理？
根据链家网数据显示，龙华2014年的地王项目中海锦城仅与金茂府一路之隔，如今报盘均价7.2万/㎡左右；2015年地王项目梅林关民治板块、带深外龙华校区配置的龙光玖龙玺，如今报盘均价8.7万/㎡左右。
当初拿地楼面均价约为5.68万/㎡的金茂府，接下来开盘均价会是多少，网传12-15万/㎡拭目以待！你觉得价格在哪个价位段水平，比较合理呢？
一、金茂府概况及周边规划
1.1基础信息
占地面积：35673.13㎡
总建面积：199024.78㎡
预计主推：155㎡4房、180㎡4房、240㎡5房
容积率：4.22
总户数：655
住宅栋数：
7栋，1A、1B单元-43层，约146米高;
1C、2A、3D单元-45层，月147米高；
2B单元-46层，约148米高；
3A、3B-42层，135米高。
停车位：1217个，车位充足
自带商业：3520.2㎡
幼儿园：5200.62㎡
预计开盘时间：2019年8月底
1.2项目东侧及规划
项目东侧，为：
1、两块空地，规划分别为九年一贯制学校和恒大上塘（保障房+写字楼+住宅）项目；
2、地铁6号线上塘北站，该地铁线路预计2020年5月份。
恒大上塘项目具体规划如上，包含4栋住宅，3栋办公写字楼，1栋保障房，以及1所幼儿园。
1.3项目西侧及规划
项目西侧，为：
1、在建的恒裕项目，未央花园；
2、4号线上塘站，几乎无缝对接；
3、莱蒙简上旧改用地（预计商业+公寓）；
4、曼海宁南区，目前均价6.2万/㎡左右；
1.4项目北侧及规划
项目北侧，为：
1、住宅尚峻系列，目前均价7.2万/㎡左右；
2、特发和平里系列：目前均价5.9万/㎡左右
3、港铁天颂，目前均价6.3万/㎡左右
1.5项目南侧及规划
项目南侧，为：
1、中海锦城，目前均价7.4万/㎡左右；
2、上塘ATmall规模体量8万㎡，于2018年11月9日已开业
3、简上体育综合体正在施工中；
4、上芬小学北面地块，规划图书馆，再向北为在建的住宅项目地块；
5、另外，隔圳新村和龙塘新村7年内应该看不见旧改的希望。
二、板块价值
2.1“2站”价值高地
龙华区发展基本格局，如上图所示，“双核”为驱动，分别为南部的北站商务核心与北部科技文化核心。
其中，北站商务核心是按国际一流城区标准规划进行建设，重点发展总部经济、产业金融、信息服务、专业服务等高端服务业，最终形成具有区域辐射能力的城市中心。
从区域发展定位上看，这里未来大概率会被打造成龙华区里综合价值最高的区域。
龙华金茂府所处的位置，老道判断这里也将是未来龙华的价值高地-“紧挨”北站商务核心区，即2站地铁可达北站商务区。
2.2龙华区的改善属性---“强”地段
龙华新城核心区，老道将之分为四大块：红山、上塘和民治梅林关板块以居住及相关配套为主；北站商务区以写字楼、商业业态为主。核心城区，聚集了龙华区最好的综合配套资源。
金茂府处在上塘片区地段，从综合改善置业生态的角度看，以及结合城区道路规划及建筑、配套组合上看，上塘片区未来的发展趋势会与红山片区（开玩笑地号称宇宙中心就在此）等同。
最后两者“同城化”，配套快速就近互通共享，最终形成北站商务区北部成片制、集中的中高档居住区，并成为龙华里综合改善置业属性的“强”片区。
三、交通辐射能力
金茂府所具备的交通辐射能力可分三个方向，如上图所示：
第一个方向，通过布龙路+梅观快速/布龙路的串联，自驾可以快速往返“华为+天安云谷+宝能科技园+观澜科学园”职场；另外，通过福龙路+香蜜湖路，过程中有少量红绿灯可直达车公庙商圈。
第二个方向，通过4号线（上塘站）+6号线（上塘北站）南下，可快速对接“深圳北站+彩田上梅林+福田CBD+八卦岭+华强”职场；走新区大道南下进入福田。
第三个方向，自驾走“和平路+福龙路+南坪快速”进入南山，通达科技园。
小结：
①自驾出行强关联“龙华+坂田”核心商圈；
②地铁出行强关联“福田CBD+八卦岭+华强商圈”；
③辐射南山商圈对比以上1-2情况，能力有所偏弱。
④若通勤顺畅，以上三种辐射能力，基本能在自驾车程40分钟内搞定。
四、商业配套
先不算金茂府+曼海宁+特发和平里自带的商业配套，光是邻居中海锦城楼下8万㎡的上塘荟ATmall就基本能满足日常金茂府业主，日常附近中高档购物中心的配置需求；
另外，还能乘坐一站地铁到达九方购物中心和6979购物中心（在建）；自驾15分钟内，可达60万㎡体量的壹方天地，目前建成开业的A区体量约12万㎡。所以说，金茂府所处的板块及周边，不缺中高档购物中心。
五、所属学区-非名校学区组合
目前所属学区组合为“上芬小学”+“龙华区实验学校”，非名校组合。另外，项目东侧空地规划有九年一贯制学校，未来该学校是否会引入名校资源，不确定性较大。即便引入，有可能参照共享大学区的套路。
六、楼盘指标价值分析
6.1容积率
在所在板块区域，金茂府容积率4.22，处于中游水平。考虑到其楼栋单元以环绕花园的方式进行布局，基本在4.2较高容积率的背景之下，仍能做到楼栋户型间对视距离较远，户型视野较为开阔的效果。但超高层的设计，在实用率上等其他小区同类型面积户型，会稍微逊色一些。
6.2占地面积
占地面积35673.13㎡，处于板块内中游偏上水平。定位“豪”宅，但占地面积不豪，所以“豪而不大”。
6.3停车位
金茂府户数为655个，停车位1217个，相当于每户人家配置1.9个车位，还算“合格”。但考虑到它的豪宅定位，大户人家设置，如果平均每户有2辆车的配置，这个车位比就稍显“尴尬”了。
6.4户型价值
如上图所示，老道并未把所有楼盘列开，但基本反映和符合龙华上塘片区楼盘户型组合（分布）生态概况，即：
1、片区主力配置为3-4房户型，即90㎡以下3房和高拓小4房过渡改善户型占主流；
2、片区辅之1房和2房刚需首次置业上车户型，1房30-48㎡面积段区间；2房60-72㎡面积段；
3、片区阔绰大面积4房和5房，即144㎡以上户型占少量；
4、绝大部分楼盘户型组合生态为：80-90㎡3房或4房为主流户型配置，辅之部分1房或2房，以及极少数量的大面积4房或5房户型，即橄榄形户型组合生态配置。
5、金茂府的户型价值：150㎡大面积4房及以上户型配置，为“豪”面积的定位楼盘。在豪而纯粹、终极改善大面积户型的配置背景之下，更有利于未来业主生态，往更纯粹、更为“共振”、类以群分的方向演变。
6、在板块及周边橄榄形户型组合生态配置背景下，金茂府的户型配置，处于“塔”尖地位。在板块价值荣升龙华区顶级行列之时、实至名归之时，这类户型的价值稀缺性和高度才会最大化。
金茂府楼评-下篇
以上，为老道解析金茂府价值的上半部分内容。总之老道还是基本比较认可这个楼盘的定位及改善属性价值的。但是，下半部分原创内容，老道会为大家解析不买它的理由是什么，以及入手的点应处在什么一个状态才是合理的。
老道知识星球（更深度）
置业干货多多，主题系列已陆续更新中：
1、独家航拍系列-龙华上塘地块旧改规划信息全览以及其他；
2、问答精选系列：问答实例及置业建议。
3、价值吐槽系列：部分置业板块及热点楼盘。
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“深圳中学”~【深圳四大名校之一】列届排名前例
深中2019高考喜报|理科前100，全省第一；
文理屏蔽生均全市第一
数年磨剑不畏苦，今朝倚剑放光芒！
2019，独占鳌头！
经过高三学生、老师的艰苦奋斗，不懈努力，深中2019届高三学生在高考中取得了骄人的成绩。
全省理科前100名，深中10人，
全省第一（深中最低排位95位）；
理科屏蔽生深圳7人，深中4人，
全市第一；
文科屏蔽生深圳8人，深中2人，
深圳市并列第一；
文理屏蔽生人数均全市第一。
北大、清华理科大概录取到全省前95位，文科大概录取到全省前25位。
深圳中学是广东省深圳市的一所公办完全中学。1983年6月被定为深圳市唯一的省重点中学；1993年11月被评为广东省首批一级学校；2004年，被定为国家新课改样板校。
深圳中学龙岗初中
是龙岗区委区政府实施“引进名校办名校”战略，引进深圳市基础教育的龙头、全市唯一省重点中学----深圳中学建立的公办学校，依托深中的优势办学，是一所三年制的初中学校，2013年9月正式开学。
2017年7月，深圳市中考成绩出炉，深圳中学龙岗初中取得优异成绩：440分以上3人，全区领先；400分以上比例接近半数，平均分381.3，在全区公办学校中排名第一。
龙岗公立第一学区
近年升学情况：
2016年中考录取226人，其中四大录取32人，八大录取46人；
2017年中考录取283人，其中四大录取33人，八大录取62人；
2018年中考录取315人，其中四大录取33人，八大录取58人。
深中龙初准现楼
建面约69～117㎡墅质2-4房
又一城位于国际大运中心，是整体建面约15.6万㎡集高层、别墅、商业、幼儿园为一体的低密品质社区。小区的绿地、景观设计、人口密度、建筑规划以及楼栋间距更符合生活习惯，有着宁静安逸、绿意盎然的社区环境。
又一城
地址：龙岗中心城龙平西路与黄阁路交汇处西
开发商：深圳市中民投资发展有限公司
物业公司：晨辉物业
占地面积：约3.4万㎡
建筑面积：15.7万㎡
建筑类型：住宅
产权年限：70年
物业费：3.8元/平
装修情况：毛坯
在售面积：69-74-77-86-89㎡
均价：4.7-5万/平
户型鉴赏
周边学校
龙岗公立第一学区
深中龙初准现楼
建面约69～117㎡墅质2-4房
项目基础信息：
总占地约3.5万
总建面约15.7万
容积率：一期3.48
总户数：836
停车位：932
楼层：32层，层高3米
梯户比：2梯5户
户型：首推3栋A座69～89㎡2-3房
绿化率：30%
产权：70年（1992年7月起
内部配套：游泳池、幼儿园、沿街铺
物业公司：深圳市晨晖物业管理有限公司
物业费：3.8元/平方米
交楼标准：毛坯
备案名：龙平紫园
开发商：深圳市中民投资发展有限公司
学校：自带9班幼儿园、平安里小学、深圳中学龙岗初级中学
必买8️⃣大理由
政策红利：1.4万亿深圳东进战略，核心在大运新城，对标深圳湾建设成“城市会客厅”
产业红利：“大运北部创新产业片区”唯一居住用地，邻天安数码城等超200方产业群
交通红利：3号线和16号线、14号线3条地铁汇集，30分钟通行全深圳
学区红利：片区唯一在售深中龙初学区房，连续三年中考成绩蝉联龙岗区公立学校第一
环境红利：项目依山而建，推窗即风景入户，5大公园环绕，坐享绿意生态
配套红利：一站式商业、文体休闲配套（COCOpark、大运场馆、剧院、图书馆）
社区红利：全深圳稀缺的墅区级别享受，容积率2.63，楼距高达133米
产品红利：新规之前报建的户型，高拓展设计，得房率超高，现楼发售，即买即住
深圳中学龙岗初级中学
基本信息
简介：深圳中学龙岗初级中学是2013年开始招生的区属公办初中，
学校办学条件优越，具有现代化的教育教学设施设备。
办学规模为27个教学班，招生规模为1100人，
人均占地面积20.90平方米，人均建筑面积17.2平方米。
“传承深中教育文化，铸造卓越品牌初中”是该校的办学使命。
地址：深圳市龙岗区龙岗中心城爱心路130号
入学方式
入学方式：地段（积分）入学，JL投递、考试
①地段生
招生片区：
近年录取积分：76.3分左右（2018年）；76分（2017年）；
61分（2016年）；60分（2015年）
②简历投递、考试
可以投JL，2017年学校开放日有组织考试。2018年3月15，
22日短信通知家长开放日要摇号，23日发放开放日通知给摇号成功的家长，
24日开放日凭通知入场，开放日会在学生教务处收简历，筛选后会组织iPad考试。
班级设置
无重点班，实施小班化小学、分层走班教学，倡导小组合作学习制。
2018年7月7日进行入学摸底考。
升学方式
升学方式：
中考统招
近年升学情况：
2016年中考录取226人，其中四大录取32人，八大录取46人；
2017年中考录取283人，其中四大录取33人，八大录取62人；
2018年中考录取315人，其中四大录取33人，八大录取58人。
区域位置
项目地处龙岗中心城商圈西北方向，是龙中的外围居住区，靠近素有“龙岗香蜜湖”之称的回龙埔片区；其次，项目南边是龙岗大运城片区，与大运新城相隔两条马路。
交通规划
项目所在的回龙铺片区目前有地铁3号线，地铁14号线、16号线已经开建。小区与16号线（在建）数码城站和回龙铺站的距离比较近，建成之后可享受双地铁口。此外，东部快线14号线（在建）也经过片区，14号线快速直达福田中心区，提高了片区交通的便捷性。
商业配套
项目自带建面2300平商业，满足业主的生活需求。此外，项目周边有龙岗天安数码城，总投资40亿元，园区以城市、产业、科技、商务为主题打造的城市产业综合体。
休闲配套
项目周边可供休闲的地方其实不少，2.5公里内有龙城公园、回龙埔公园、龙潭公园等三大公园，均是饭后散步或平时锻炼的好去处。多个公园的分布，也体现了项目周边片区环境的宜居性。
—END—
佳兆业盐田城市广场
盐田佳兆业城市广场二期踩盘笔记
01
开发商介绍
在深圳的朋友都听过佳兆业，佳兆业集团是香港上市公司，成立于1999年，总部位于香港，是深圳知名开发商之一，在深圳多个标杆项目，买品牌开发商质量和服务有保障。
佳兆业也被业内誉为“旧改专家”，深圳的城市面貌与佳兆业密不可分，比如深圳的盐田城市广场，坂田的城市广场，平湖佳兆业广场，大鹏佳兆业，布吉可园，桂芳园，大运未来城，佳兆业中心等，都是佳兆业旧改项目，大大的提升了城市影响。
盐田佳兆业项目也是佳兆业的大型旧改项目，是佳兆业城市广场系列产品，一般城广系列产品都是综合体项目，要满足地铁，商业，办公，住宅等建面超百万大型城市综合体，城广系列产品一般位于城市中心，或区域中心。
02
项目基本信息介绍
佳兆业盐田城市广场项目总占地26.6万㎡，规划总建筑面积107万㎡。产品包含住宅，商务公寓，写字楼，超13万平米集中商业，和一些公共配套设施，是盐田最大的城市更新项目。
项目自带双幼儿园，规划建设48班六年制小学，3大社区文化室，2大主题游泳池，篮球场及社康中心，打造全龄段生活大城，佳兆业盐田城市广场与地铁8号线盐田路站（在建设中，预计2020年通车）无缝连接，5站进罗湖。
整个盐田佳兆业城市广场共分四期开发，一共11个地块，本次开盘二期的为9号地块，二期总建筑面积约12万㎡，总房源861套，车位765个，层高3米，总层32层，精装交楼，预计2021年11月12日交房。
03
区域及交通介绍
一说到盐田，大家肯定会想到大小梅沙，盐田港，海鲜，等等，其实盐田区最早是属于罗湖区管辖，盐田区的沙头角街道最早是深圳市的中心位置，1983年，深圳经济特区只有罗湖，上步（现在的福田），南头，沙头角这四个办事处，1997年从罗湖区划出沙头角，梅沙，盐田街道组成现在的盐田区。所以盐田区也是属于关内。
盐田区与罗湖区，龙岗区，坪山区，大鹏新区，香港交界，地理位置还算可以，距离深圳市中心12公里，与都市保持适当距离，拥有山海资源，所以也是富人的聚集地，这边最贵的房子也要卖几个亿。
拥有盐坝高速，盐排高速，惠深沿海高速，坪盐通道，东部过境高速，梧桐山隧道等，去罗湖区，龙岗区，坪山区都只需要穿过一个隧道就到，只需要10-20分钟，去福田，南山30-40分钟，整个深圳市50分钟内都可以到达，加上莲塘口岸，沙头角口岸，梅沙口岸，往返香港非常方便，同时区域内还拥有天琴湾直升机停机坪。
总投资1.4万亿的深圳东进战略，盐田作为城市副中心的位置，比肩蛇口片区，远期发展为世界级滨海港城，深圳17个重点发展区域之一的“盐田港临河产业带”，将依托盐田港发展，打造“现代物流业”及“创新型产业”等产业聚集区。
地铁8号线一期（在建），5站进罗湖，2020年盐田迈入“地铁时代”，有效解决盐田后方陆域与罗湖、福田、南山、蛇口的联系；此外，未来18号（宝盐线（规划））快线也将南延至盐田；双地铁线将彻底缩短东西部时空间的差距；
04周边配套介绍
①：商业配套
项目位于核心商圈，自带13万平米的大型商业，1.4公里的步行街，周边还有约5万㎡的鹏广达广场，8万㎡的翡翠岛广场，19万㎡的渔人码头，基本上可以满足日常购物需求，想要高端商业的话，可以自驾到沙头角的壹海城，或者罗湖的万象城等，距离都不远。
②：教育配套
项目规划自带二所幼儿园及一所48班制小学，项目周边共还有3所小学和1所中学，小学分别为乐群小学，中山纪念学校，盐港小学，中学为盐田实验学校。
③：医疗配套
项目自带社康中心，其北边还靠着盐田港后方最大区域医院“盐田第二人民医院”（盐港医院）。
④：休闲配套
盐田的休闲配套算不错的，因为具有山海资源，有大小梅沙，想要更好的海边度假体验可以驱车到不远的大鹏区，马峦山，梧桐山在盐田都有登山口，东部华侨城也是深圳很出名的游玩景点，晚上可以到沿着盐田港海边漫步，跑步，旁边还有著名的海鲜一条街，比较出名的海鲜店（师公会）可以去体验一下，香港很多明星都去吃过。
⑤：旧改项目
33个旧改项目，超600万平城市更新，龙湖、万科、招商、华侨城、碧桂园等一线百强品牌开发商云集；佳兆业项目占据中心区位置，最大规模旧改。
05
在售户型介绍
项目二期凌云于2019年5月26日开盘，本次推出2栋B座E户型，建筑面积140㎡，和2栋C座，3栋，其他楼栋推出时间待定。户型为71-89-91-120-140平米的2-5房户型，全部精装修交楼，不用给装修费。
71㎡2房2厅一卫，坐落于2栋C座及3栋，为B户型，客厅开间3.4米，有朝西和朝南向的，布局方正，客厅出阳台，厨房带生活阳台，因为热销加上货量不多，所有开发商没有做样板房。
89㎡3房2厅2卫，A户型为竖厅设计，坐落于2栋B座，C座和3栋，基本都朝南向，也有2条腿朝西向，客厅开间3.6米，整体布局方正，户型使用率高，客厅出景观阳台，厨房带生活阳台。
89㎡3房2厅2为，D户型为横厅设计，坐落于2栋C座及3栋，2栋C座位东西通透户型，3栋为南北通透户型，客厅开间3.6米，客厅出景观阳台，厨房不带生活阳台，主卧非常大，整体布吉方正合理，户型使用率高。
120㎡4房2厅2卫，为C户型，坐落于2栋C座，南北通透户型，横厅设计，客厅开间3.7米，客厅出景观阳台，厨房带生活阳台，主卧很大，整体布局合理，户型方正，改善换房可以重点考虑。
140㎡5房2厅2卫，为E户型，坐落于2栋B座，南北通透户型，客厅开间4.3米，横厅设计，厨房带生活阳台，客厅出景观阳台，与120平米户型结构相同，整体布局合理，户型方正。
06
价格分析
佳兆业盐田城市广场凌云5月24日已经取得预售证，已经在住建局网站公示，均价4.9万一平米，价格居间在4.6万-5.2万区间。
（截止2019.6.18日最新销控信息，仅供参考，以售楼处公示为准）
住建局网站2栋C座05户型，19楼，71.31㎡，单价：49736，总价3546674（原价，现场有折扣，具体咨询微信同号），首付3成：1066674，贷款7成：248万，月供30年基准：13161一个月。
住建局网站2栋C座06户型，17楼，建筑面积：89.98㎡，单价：47996，总价：4318680（原价，现场有折扣，力度很大，具体咨询微信同号），首付3成：1298680，贷款7成：302万，月供30年基准：16027一个月。
此次是拿着国土局网站的原件进行算价，给客户一个直观的首付和月供参考，并不是成交价
踩盘总结：
1：项目为百万大盘，小区配套齐全，佳兆业品牌开发商，购买安心有保障。
2：精装交楼，免去后期装修费用，以后住进去也省心，避免邻居装修噪音
3：盐田也属于关内，在关内算性价比高的了。
4：地铁2020年开通，交房时地铁已经开通，可拉动价格
5：周边都是在旧改，目前开起来不美观，旧改完成提升形象
6：盐田货柜车有点吵，以后会搬。
本人在深圳从事房地产行业7年，熟悉全深圳的新房，每年跑新盘超过200个，楼盘信息纯干货，客观点评，帮助近300个家庭安家置业，专为客户私人定制置业方案，行业套路深，人员杂，我可以为您免费提供最专业的置业服务，欢迎联系。
