投资项目的回报率是根据20年期的房屋贷款总收入和支出进行计算的。您觉得这样的回报率是否满意呢？这并非我期望的投资方式。我想要的是真正具有价值的房产，不仅长期投资回报率高，而且在购买时就能带来正的现金流，而不是负的。如果按照我的标准来衡量，以上三个例子均不符合我的要求。除了计算投资回报率，我还需要检查房产给我带来的净现金流量。

以王先生在方庄的房产为例，我们可以看看它的净现金流量表。现金流入部分是租金收入，空置期一个月，年租金收入为2000×11=22000元。现金流出部分是贷款70%，即350000元，期限20年，月还款2470元，年总计29640元。物业管理费用为2元/平方米?月×60平方米×12月=1440元，冬季取暖费用为22元/平方米×60平方米=1320元。年净现金流入为-10400元。从这张净现金流量表可以看出，王先生每年在抵扣房租收入之后，还需要为他的投资性房产额外贴补1万余元，合到每月现金流为负的867元。

假如你是王先生，你会选择这样的投资吗？你不会，我也不会。然而，这样的事情每天都在发生！请记住，在那些房地产经纪人或热情的售楼小姐极力向你推荐楼盘、住宅、二手房时，有一点你必须清楚：他们的重点在交易，只要有交易就有提成；而你的重点是在投资，稳妥的投资！想想吧，你们的出发点有多么的不同，两种轨迹不可能有交集！你需要的是找一个客观的房产经纪人或售楼小姐，为你提供准确的参考信息，而剩下的事情则需要你自己来判断了！

如果按照我使用的房地产筛选表，你可以避开很多房产投资的陷阱，从而大大提高你投资的成功率。首先，按照表格计算出你的目标房产的每项得分，然后把每项的得分加起来，你就得到了这项房产的总体得分。有些房产是绝对碰不得的，而有些则属于备选项目，还有少数的房产属于真正超值的房产，在你所看的100处房产里可能只有1、2处房产符合我们所要的条件。